Prisavvik mot naboområdet · Holmenkollen · Majorstuen · Nøtterøy · Bærum

Boligradar

Hver boligannonse på Finn.no i de fire områdene får en forventet pris regnet ut fra de andre annonsene i samme område — størrelse, byggeår, antall rom, energimerke, tomt, boligtype, eieform og postnummer. Differansen mellom annonsert totalpris og modellens forventning er utslaget på radaren.

Slik virker det

01

Henter annonsene

Finn.no sitt eget geografiske søk, én sirkel per område. Sidene er server­rendret HTML, så pris, areal og adresse leses rett ut av søketreffet.

02

Renser utvalget

Garasjer, tomter og annonser uten areal faller ut. Adressen slås opp i Kartverket slik at Bærums­sirkelen ikke drar inn Asker, og Nøtterøy­sirkelen ikke drar inn Tønsberg.

03

Leser hver annonse

Selve annonse­siden gir byggeår, rom, internt bruksareal, energimerke, tomteareal, fellesgjeld og postnummer. Alt caches lokalt.

04

Leser salgsoppgaven

Tre av fire annonser gjengir tilstandsrapporten i selve annonseteksten. Regler teller TG2- og TG3-punktene og finner heis, balkong, garasje, peis og festetomt. Claude leser resten og setter standard, lys, utsikt og støyrisiko.

05

Modellerer prisen

En hedonisk regresjon per område forklarer ln(totalpris) ut fra alt dette. Boligen sammenlignes med modellens forventning, ikke med et flatt snitt.

Kilder, modell og forbehold

Kilder

  • Finn.no — søketreff og annonsesider, hentet direkte
  • Kartverket adresse-API — adresse til kommune
  • Annonsetekstens gjengivelse av tilstandsrapport, byggemåte, standard, arealer, beliggenhet og parkering. Målt på 40 tilfeldige annonser: 30 gjengir tilstandsgrader, og parseren fanget alle 30. 6 av 40 oppgir takstmannens kostnadsestimat i kroner.
  • Den komplette salgsoppgaven hos megleren er ikke hentet. Den finnes som lenke på 37 % av annonsene, og alle 12 meglersystemene som ble testet krever navn og e-post først. Lenken vises her, men må åpnes manuelt.
  • Ingen betalte datakilder. Ingen Eiendomsverdi, ingen SSB.

Hva Claude leser

  • Én gjennomlesning per bolig, av tilstandsrapport og beskrivelse, som gir standard 0–10, lys, utsikt, støyrisiko, planløsning, oppussings­omfang og et grovt anslag for hva rapporten peker på i kroner.
  • Konkrete røde flagg listes ut, ikke oppsummeres bort: «TG3 drenering», «festetomt», «bereder passert levetid».
  • Standard og utsikt går inn i regresjonen som egne ledd så snart nok av området er lest. Da måles en bolig mot naboer med samme standard, ikke bare samme areal.
  • Meglerens superlativer teller ikke. Lesningen bygger på det takstmannen skrev.

Modellen

  • OLS på ln(totalpris) med ln(areal), ln(areal)², ln(alder), rom, ln(tomt), energirang og dummier for boligtype, eieform og postnummer.
  • To robusthets­runder: annonser som bommer med mer enn tre ganger den vanlige bommen tas ut, modellen kjøres på nytt.
  • Under 40 annonser i et område faller den tilbake til en ren størrelses­modell, under 15 til trimmet median kr/m².
  • Hvert område viser hvor mye modellen typisk bommer, målt på boliger den ikke ble tilpasset. En bolig kalles under eller over forventet først når prisen ligger utenfor sitt eget 90 %-intervall.

Andre mening: naboer

  • Uavhengig av regresjonen finner radaren de 10 mest like boligene i samme område — samme boligtype, nærmest i areal, byggeår, antall rom, postnummer og eieform.
  • Naboer-kolonnen er avviket fra deres median kr/m². Den kan ikke justere for egenskaper slik regresjonen gjør, men den er lett å ettergå.
  • Når de to modellene peker samme vei er utslaget mer å stole på. Filteret Begge modeller enige beholder bare de tilfellene.
  • Persentil er boligens plass i områdets kr/m²-fordeling: 10 betyr billigere per kvadratmeter enn 90 % av nabolaget, uten hensyn til hva den burde koste.

Dette ser modellen ikke

  • Oppnådd salgspris. Grunnlaget er prisantydning pluss omkostninger, og i Oslo går boliger jevnlig over prisantydning.
  • Sol gjennom døgnet, naboer, styrets økonomi og planlagte påkostninger.
  • Alt Claude leser er annenhånds: står det ikke i annonseteksten, finnes det ikke for modellen. Én av fire annonser oppgir ingen tilstandsgrader i det hele tatt, og for dem er standard­kolonnen tom.
  • En visning ser det ingen tekst fanger.
  • Felles­gjeld og felles­utgifter leses ut, men inngår ikke i sammenligningen.
  • Følgelig: en nyoppusset leilighet i toppetasjen leses som overpriset.

Områdene

Filter

Område
Boligtype
Dom normalt (90 %)
Pris –kr Areal –m²
Rom – Byggeår – Energi
Bolig­kvalitet
Søk
Bolig Område m² Rom År Totalpris kr/m² Forventet Avvik Bom Standard Naboer Persentil Dager